Müteahhit Seçerken Sorulacak Sorular: Güvenilir Firma Nasıl Anlaşılır

Güvenilir bir müteahhit; yetki belgesi ve tamamlanmış, iskanı alınmış işleriyle kendini belgeleyebilen, sahada sürekli bir teknik ekip bulunduran, iş kapsamını ve ödeme planını yazılı olarak netleştiren firmadır. Bunu anlamanın en pratik yolu, teklif fiyatından önce doğru soruları sormak ve cevapları belgeyle doğrulamaktır. Aşağıdaki sorular, hem kendi arsasına ev yaptıranlar hem de kat karşılığı veya anahtar teslim anlaşma yapacak mal sahipleri için geçerlidir.

Firmanın yasal durumu ve yetkisi nasıl kontrol edilir?

İlk soru basittir: “Müteahhit yetki belge numaranız nedir?” Yapı ruhsatı başvurusunda yapı müteahhidinin yetki belge numarası istenir; bu belge olmadan ruhsatlı bir inşaat yürütülemez. Belge numarasını aldıktan sonra ilgili Bakanlığın sistemleri üzerinden firmanın kaydını ve belge grubunu kontrol edebilirsiniz. Belge grubu, firmanın üstlenebileceği işlerin büyüklüğüyle ilgilidir.

Bunun yanında şu bilgileri isteyin:

• Şirketin ticaret unvanı, vergi numarası ve adresi (sözleşme bu unvanla yapılmalıdır)
• Sahada görevlendirilecek şantiye şefinin adı ve mesleği
• İş güvenliği organizasyonunun nasıl yürütüleceği

Sözleşmeyi imzalayan kişi ile işi yapacak firmanın aynı olması önemlidir. “Evrak şu firmanın, işi biz yapıyoruz” tarzı düzenlemeler, sorun çıktığında muhatap bulmayı zorlaştırır.

Daha önce hangi işleri tamamladınız, görebilir miyim?

Katalog görselleri ve render çizimler bir firmanın ne yapabileceğini değil, neyi hayal ettiğini gösterir. Asıl bakılması gereken, tamamlanmış ve iskanı alınmış projelerdir. Şu soruları sorun:

1. Son birkaç yılda teslim ettiğiniz projeler hangileri, adresleri nedir?
2. Bu projelerin iskanı alındı mı, ne kadar sürede alındı?
3. Önceki müşterilerinizden biriyle görüşebilir miyim?
4. Devam eden bir şantiyenizi ziyaret edebilir miyim?

Devam eden bir şantiye, en dürüst referanstır. Şantiye düzeni, malzeme istifi, kalıp ve donatı işçiliği, iş güvenliği önlemleri birkaç dakikalık ziyarette bile çok şey anlatır. Beton dökülmeden önce donatının kontrol edilip edilmediğini, kalıp içinin temizlenip temizlenmediğini gözlemlemek, firmanın kalite kültürü hakkında fikir verir.

Teknik ekip kimlerden oluşuyor, projeyi kim hazırlıyor?

Bir inşaatı fiyat değil, sahadaki insanlar yapar. Müteahhide şunları sorun:

• Şantiye şefi işin başında sürekli mi olacak, yoksa birden çok şantiyeye mi bakıyor?
• Kaba inşaat, tesisat ve ince işler hangi ekipler tarafından yapılacak; taşeronlarla nasıl çalışılıyor?
• Statik ve mimari projeyi kim hazırlıyor, uygulama sırasında proje müellifi ile iletişim nasıl kuruluyor?
• Uygulama detayları (yalıtım, cephe, ıslak hacim) için çizim üretiliyor mu, yoksa sahada mı karar veriliyor?

Taşeronla çalışmak olağandır; önemli olan taşeron işlerinin kimin denetiminde yürütüleceği ve kalite kontrolün kimde olduğudur.

Proje ile uygulamanın aynı çatı altında yürütülmesinin avantajı koordinasyondur: mimari, statik ve tesisat kararları sahadaki uygulama bilgisiyle birlikte verilir, projeden sahaya geçişte kayıp azalır. Farklı ekiplerle çalışmanın avantajı ise kontrol mekanizmasıdır; proje müellifi uygulamayı dışarıdan izleyebilir. İki modelde de önemli olan, projede yazan şeyin sahada uygulanmasıdır. Müteahhide “Projeden farklı bir uygulama gerekirse süreci nasıl yönetiyorsunuz?” diye sorun. Beklenen cevap, değişikliğin proje müellifine danışılarak, gerekiyorsa yazılı revizyonla yapılacağıdır.

Kendi arsasına ev yaptıran mal sahiplerinin, özellikle kaba inşaat sırasında bağımsız bir mühendis desteği alması da düşünülebilir. Yapı danışmanlığı bu noktada, mal sahibinin teknik sorularını yanıtlayan ve kritik aşamalarda sahayı kontrol eden bir destek olarak konumlanır.

Teklifte neler var, firma keşfe nasıl yaklaşıyor?

İki teklif arasındaki fiyat farkı çoğu zaman kapsam farkından kaynaklanır. Teklifi karşılaştırmadan önce şunları netleştirin:

• Mahal listesi ve teknik şartname: Hangi odada hangi zemin kaplaması, hangi marka ve seride doğrama, hangi kalınlıkta yalıtım kullanılacak?
• Beton ve çelik sınıfı: Projede öngörülen sınıflar ve laboratuvar deneylerinin nasıl yapılacağı. Konuya dair temel bilgi için beton sınıflarının anlamını bilmek bu görüşmede işinizi kolaylaştırır.
• Dahil olmayan kalemler: Proje ve ruhsat giderleri, harçlar, abonelikler, çevre düzenlemesi, peyzaj, mutfak ve banyo dolapları, beyaz eşya gibi kalemler teklifte açıkça yazmalıdır.
• Fiyat farkı ve revizyon: Malzeme fiyatlarında değişim olursa ne olacak, mal sahibinin talep ettiği değişiklikler nasıl fiyatlandırılacak?

“Her şey dahil” ifadesi tek başına bir şey ifade etmez. Kapsam, yazılı ve kalem kalem olmalıdır.

Bir müteahhidin nasıl çalıştığını anlamanın en iyi yollarından biri, teklif vermeden önce ne yaptığına bakmaktır. Ciddi bir firma, arsayı veya mevcut yapıyı görmeden kesin fiyat vermez. Parselin eğimini, komşu yapılara mesafesini, şantiyeye araç erişimini, varsa zemin raporunu ve imar durumunu sorar. Bu bilgiler hafriyat, iksa, iskele ve malzeme lojistiği maliyetini doğrudan etkiler.

Teklif dosyasının yapısı da fikir verir. Kalem kalem hazırlanmış, iş gruplarına ayrılmış ve varsayımlarını açıkça yazan bir teklif, firmanın maliyetini bildiğini gösterir. Tek sayfalık, yalnızca metrekare fiyatı yazan bir teklif ise karşılaştırma yapmanıza izin vermez. Teklif görüşmesinde şu soruyu sormak işe yarar: “Bu fiyatta hangi varsayımları yaptınız?” Zemin koşulu, bodrum derinliği, malzeme seviyesi veya ödeme planıyla ilgili varsayımlar, fiyatın gerçekçi olup olmadığını anlamanızı sağlar.

Keşif sırasında firmanın size sorduğu sorular da önemlidir. Yaşam düzeninizi, aile yapınızı, bütçe sınırınızı ve öncelikli beklentilerinizi soran bir ekip, projeyi sizinle birlikte düşünmeye hazır demektir.

Ödeme planı, teslim ve teslim sonrası nasıl işleyecek?

Sağlıklı bir ödeme planı, yapılan işe bağlıdır. Ödemelerin tarihe göre değil, tamamlanan iş kalemlerine (temel, kaba inşaat katları, çatı, sıva, tesisat vb.) göre planlanması, iki tarafı da korur. Ayrıca şu soruların cevabını yazılı alın:

• İş programı var mı, gecikme halinde ne olacak?
• Geçici kabul ve kesin kabul nasıl yapılacak?
• Teslimden sonra ortaya çıkan kusurlar için hangi süreyle ve nasıl sorumluluk üstleniliyor?
• İskan başvurusunu kim yürütecek?

Bu maddelerin sözleşmeye nasıl yazılacağını anahtar teslim inşaat sözleşmesinde olması gereken maddeler yazımızda anlattık. Kat karşılığı anlaşmalarda ise paylaşım, tapu devri ve teminat konuları ayrıca önem kazanır.

Bir yapının gerçek sınavı, ilk kış ve ilk yağmur sezonudur. Çatıdan gelen bir sızıntı, ıslak hacimde fark edilen bir nem izi veya ayarı bozulan bir pencere, teslimden aylar sonra ortaya çıkabilir. Bu yüzden müteahhitle görüşürken yalnızca inşaat süresini değil, teslim sonrasını da konuşun. Şu soruları sorun: Teslimden sonra ortaya çıkan kusurlar için kime ve nasıl bildirim yapılacak? Müdahale için ne kadar süre öngörülüyor? Cihaz ve ekipmanların (kombi, ısı pompası, pompa, asansör gibi) garanti belgeleri ve kullanım kılavuzları teslimde verilecek mi? Uygulama sırasında değişen tesisat güzergâhlarını gösteren çizimler teslim edilecek mi? Önceki müşterilerle yapacağınız görüşmede de özellikle bu konuyu sormak, firmanın teslim sonrası tutumunu anlamanın en kısa yoludur.

Hangi davranışlar uyarı işaretidir?

• Yetki belgesi veya tamamlanmış iş göstermekten kaçınmak
• Kapsamı yazılı vermeden yalnızca metrekare fiyatı söylemek
• Ödemenin büyük kısmını iş başlamadan talep etmek
• Zemin etüdü, statik proje veya yapı denetim sürecini “formalite” olarak anlatmak
• Projeden sahada kolayca vazgeçilebileceğini söylemek
• Diğer tekliflerden belirgin şekilde düşük, gerekçesi açıklanmayan fiyat

Bu işaretlerden biri tek başına kesin bir hüküm değildir, ama birkaçı bir araya geliyorsa daha fazla belge istemek ve karar vermeden önce bir mühendise danışmak mantıklıdır.

Tersine, olumlu işaretler de vardır: sorularınıza belgeyle cevap veren, bilmediği konuda “araştırıp dönelim” diyebilen, fiyatı düşürmek için kapsamdan sessizce kalem çıkarmayan ve riskleri baştan konuşan bir firma, uzun ve zorlu bir inşaat sürecinde birlikte çalışılabilecek bir muhataptır.

Kontrol listesi: görüşmeye bu sorularla gidin

1. Yetki belge numaranız ve belge grubunuz nedir?
2. İskanı alınmış son projeleriniz hangileri, adreslerini paylaşır mısınız?
3. Devam eden bir şantiyenizi görebilir miyim?
4. Şantiye şefi kim olacak, sahada ne sıklıkla bulunacak?
5. Mahal listesi ve teknik şartnameyi yazılı verebilir misiniz?
6. Ödemeler hangi iş kalemlerine bağlanacak?
7. Geçici ve kesin kabul, gecikme ve kusur sorumluluğu sözleşmede nasıl yer alacak?

NEAS Yapı olarak bu soruların müşterilerimiz tarafından sorulmasını olumlu karşılıyoruz; tamamlanan işlerimizi projelerimiz sayfasında görebilirsiniz. Sözleşme metinlerini imzalamadan önce bir avukata incelettirmenizi öneriyoruz.